Porady dla sprzedającego
Jak sprzedać mieszkanie i nie stracić na tym? Jak ocenić czy kupujący rzeczywiście ma środki ? Jakie dokumenty są potrzebne? Jakie podatki trzeba zapłacić? …itd. Słowem sprzedaż mieszkania to wcale nie taka prosta sprawa. Wiąże się nie tylko z ryzykiem nieudanej transakcji, ale również z emocjami jakie jej towarzyszą. Zamiast eksperymentować najlepiej zwrócić się do kogoś, kto ma doświadczenie czyli do pośrednika w obrocie nieruchomościami PFRN. Licencja ta jest potwierdzeniem niezbędnej wiedzy potrzebnej do prawidłowego i bezpiecznego przeprowadzenia transakcji.
Jak wybrać pośrednika?
- Najlepiej zapytaj znajomego, który już kiedyś kupował nieruchomość za pośrednictwem biura nieruchomości.
- Należy korzystać z usług tylko licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Aby to sprawdzić wystarczy wejść na stronę Centralnego Rejestru Pośredników i Zarządców PFRN – https://rejestr.pfrn.pl
W Centralnym Rejestrze Pośredników i Zarządców PFRN znajdziesz również informacje czy pośrednik w obrocie nieruchomościami jest ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.
Ubezpieczenie OC jest obowiązkowe i oznacza, że jeżeli pośrednik narazi Cię na szkodę (np. nie sprawdzi stanu prawnego nieruchomości), będzie miał z czego wypłacić odszkodowanie. - Sprawdź czy pośrednik ma swoją stronę internetową, reklamuje swoje oferty w mediach i czy współpracuje z bankami udzielającymi kredytów hipotecznych.
- Sprawdź czy pośrednik stosuje Kartę Praw Klienta. Listę biur nieruchomości stosujących kartę znajdziesz na stronie DOSPON.
Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości
Podstawą pracy pośrednika jest umowa pośrednictwa. Trzeba ją zawrzeć. Taki obowiązek nakłada na pośrednika powołana wcześniej Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jeśli pośrednik nie zawiera takiej umowy, po prostu łamie prawo. Ten dokument mówi nie tylko o obowiązkach pośrednika wobec sprzedającego, sposobie promocji oferty, ale również określa wysokość wynagrodzenia, jakie pośrednik otrzyma za wykonaną pracę.
Uwaga! Jak ognia należy unikać tych „pośredników”, którzy nie podpisują umów pośrednictwa. W razie nieszczęścia nie masz dowodu będącego podstawą do roszczeń wobec oszusta agenta. Poza tym, jeśli pośrednik nie podpisuje umów, to nigdy nie wiadomo, kogo przyprowadza do mieszkania. Dobry agent ma umowę z każdym oglądającym nieruchomość. Sprawdza więc jego dowód osobisty i dzięki temu unika tych, którzy wcale nie chcą kupić mieszkania, a mają sobie tylko znane nieuczciwe zamiary.
Istnieją dwa rodzaje umów pośrednictwa: otwarta oraz na wyłączność.
Umowa otwarta zawierana z wieloma agencjami. Obowiązuje na czas nieokreślony (aż do znalezienia nabywcy). Jak to wygląda w praktyce? Chęć sprzedaży zgłaszana jest do dziesięciu biur pośrednictwa. Wadą takiej umowy jest fakt, że żaden z dziesięciu pośredników nie zaangażuje się bez reszty w poszukiwania klienta (przede wszystkim finansowo w marketing), bo obawia się, że mieszkanie może być sprzedane przez któregoś z 9 kolegów. A komu chce się pracować i inwestować pieniądze w reklamę, jeśli na koniec miesiąca ma 10% pewności, że dostanie wypłatę i zwrot poniesionych kosztów.
Umowa na wyłączność. Klauzula wyłączności oznacza, że nie wolno korzystać z usług innego agenta. Brzmi ona tak: „Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności – innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”. Umowę na wyłączność zawiera się na czas określony. Zaletą takiej współpracy jest to, że kontaktujemy się tylko z jednym biurem. Oferta naszego mieszkania jest lepiej reklamowana. Pośrednik bardziej się przykłada do swojego zadania, bo wie, że inny agent go nie ubiegnie. Może więc przeznaczyć środki na specjalne wyróżnienia w portalach internetowych, umieszczać fotooferty w prasie. Jeśli w sprzedawanym lokalu już nie mieszkamy, a agent działa na wyłączność, należy koniecznie przekazać mu klucze. Nie trzeba będzie przyjeżdżać za każdym razem, gdy ktoś zechce obejrzeć mieszkanie.
Ustalenie ceny sprzedaży
Można to zrobić na 3 sposoby:
- Z rzeczoznawcą majątkowym, który sam wyceni lokal. Rzeczoznawca przyjdzie i obejrzy mieszkanie. Po kilku dniach przyśle operat szacunkowy, w którym będzie określona wartość mieszkania na podstawie jego położenia, wykończenia i oczywiście w oparciu o ceny nieruchomości ostatnio sprzedawanych w tej okolicy. Operat kosztuje 300-500 zł. Problem polega na tym, że operaty nie uwzględniają ostatnich zmian rynkowych, ponieważ są robione na podstawie porównawczej z aktami notarialnymi sprzedaży, wpływającymi z pewnym opóźnieniem. Dlatego wyceny mogą się nieco różnić od faktycznych cen sprzedaży.
- Pomóc w określeniu wartości lokalu może też pośrednik, który korzystając ze swego doświadczenia stwierdzi, czy oczekiwana cena jest możliwa do uzyskania albo czy nie jest za niska. Poda przy okazji ceny transakcyjne porównywalnych mieszkań i na tej opinii możemy się opierać. Pamiętaj jednak! Pośrednik może doradzić, ale nie ma prawa wyceniać nieruchomości ani wystawiać zaświadczeń w tej sprawie.
- Na własną rękę? Można popatrzeć na inne oferty sprzedaży mieszkań znajdujących się w okolicy. Należy jednak pamiętać, że wstępne ceny wywoławcze odbiegają od cen transakcyjnych nawet o 30%. Większość właścicieli, wyceniając lokal, dolicza do ceny „wartość sentymentalną”. Dla potencjalnego nabywcy jest ona jednak bez znaczenia, a zawyżona cena tylko przedłuża czas sprzedaży.
